Dark background with blue accents with light reflectionsDark background with blue accents with light reflectionsDark background with blue accents with light reflections
Eminent Domain: Hvad sker der med et omvendt realkreditlån?

Eminent Domain: Hvad sker der med et omvendt realkreditlån?

Retten til eminent domæne bruges af en statslig enhed, når et hjem eller anden ejendom beslaglægges for at gøre plads til et offentligt projekt som en ny vej, bro eller skole.

Overtagelsesklausulen i det femte ændringsforslag til den amerikanske forfatning kræver, at ejeren med rette skal kompenseres for tabet. Domstole har fastslået, at det betyder, at ejendomsejeren skal betales den rimelige markedsværdi af ejendommen.

I et typisk realkreditlån kan beløbet være nok til at betale for en ny hjem, fordi boligejerens egenkapital stiger i takt med, at de foretager afdrag på realkreditlån. Situationen kan dog være noget anderledes, hvis boligejeren har optaget et omvendt realkreditlån.

Nøglemuligheder

  • Eminente domænesager på omvendt- belånte ejendomme er sjældne, men de kan ske og kan forårsage komplikationer for låntagere.
  • I modsætning til traditionelle terminslån falder en boligejers egenkapital i omvendte realkreditlån, hvilket potentielt efterlader lidt mere end det, der er nødvendigt for at tilbagebetale lånet og ikke nok til et nyt hjem, selvom fair markedsværdi modtages for den kondemnerede ejendom.
  • To kritiske faktorer er størrelsen af ​​boligens værdi, der er lånt mod, og om værdierne stiger på et bestemt hjemmemarked.

Sådan fungerer Eminent Domain

Eminent domæne er en regerings magt, uanset om det er føderalt, statsligt eller kommunal, at tage privat ejendom til offentlig brug efter betaling af retfærdig erstatning. Denne praksis forekommer i mange forskellige lande under forskellige navne. Det virker måske ikke retfærdigt for ejerne af ejendommen, og eminente retssager – især når ejerne føler, at de ikke er blevet retfærdigt kompenseret – er ret almindelige.

Eminent domæne og det omvendte Pant

Erstatningsbetalingen, sammenholdt med egenkapitalen i boligen, kan være nok til at betale for en ny bolig eller i det mindste sørge for en udbetaling på et nyt realkreditlån. Men hvis boligejeren har et omvendt realkreditlån, så har boligejeren muligvis ikke nok resterende egenkapital i boligen til at betale lånet af og købe en ny bolig ved hjælp af kompensationsbetalingen.

Chancerne kan være mere gunstige, hvis boligejeren har en betydelig egenkapital i ejendommen. Boligen kan være stiget i værdi, siden det omvendte realkreditlån blev opnået, eller boligejeren kan have bevaret en betydelig egenkapital i boligen ved kun at låne et begrænset beløb.

Det værste tilfælde scenariet opstår, når boligejeren har taget et betydeligt beløb af ejendomsværdien i omvendte afdrag på realkreditlån og ikke har haft tid nok (eller nok held) til at nyde en væsentlig stigning i ejendommens værdi. I sådanne tilfælde kan den offentlige betaling komme langt under omkostningerne ved udskiftning.

Vigtigt

Boligejere kan blive udsat for ekstra omkostninger, såsom til vurderinger og flytning, som er ikke nødvendigvis dækket i alle eminente domænetilfælde.

Boligværdi

Problemet opstår, når det lånte beløb efterlader boligejeren med ringe egenkapital i ejendommen og dermed få faktiske kontanter fra forliget med kondemneringen myndighed.

I en sag i 2012 blev en husejer i Oregon tilbudt lige nok penge til at tilbagebetale sit omvendte realkreditlån, da statens transportministerium havde brug for hendes hjem til et vejprojekt. Statsstyrelsen indvilligede til sidst i at lade kvinden, der dengang var i midten af ​​80'erne, bo i et bureauejet hjem gratis, så længe hun havde brug for det.

I en tid med hurtig hjem påskønnelse, er sådanne situationer mindre sandsynlige. Et hjems værdi vil sandsynligvis overstige det lånte beløb år før, bemærker David Henson, managing partner for Henson Fuerst fra Raleigh, N.C., en specialist i fremtrædende domæner og relateret ejendomsret.

Der sker dog nedadgående udsving på boligmarkederne. Mens loven varierer mellem stater, vil fordømmende myndigheder og domstolene sandsynligvis ikke overveje husejerens gæld.

Ejendomsværdi vs. gæld

"Den relevante faktor er virkelig, hvad værdien af ​​ejendommen er, før de tager den, hvad er værdien af ​​ejendommen, og hvad er de skader, der er resultatet, " siger Henson. "Gælden er ligegyldig for, hvordan erstatningen enten forhandles eller prøves, hvis den går foran en jury. ”

Mange boligejere i en sådan situation står over for ekstra omkostninger, såsom gebyrer for vurdering og flytteudgifter, som ikke nødvendigvis er dækket i eminente domænesager.

Som i traditionelle terminslån er sproget i den relevante låneaftale afgørende. Den skal præcisere, hvad der sker i tilfælde af en fordømmelse af ejendommen. Det bør også angive, at provenuet skal gå til boligejeren, selvom långiveren skal godkende den ultimative ordning.

Hvordan fungerer Eminent Domain?

Investeringskursus med personlig mentor

School of Trading and Investing "ABTco Invest-School"

Grundlæggende viden • Info uden fnug • Kontrol af hjemmearbejde

Kun $27,00 for et helt kursus

Hvordan påvirker et fremtrædende domæneforløb et omvendt realkreditlån?

Påvirkningen er stort set den samme som på et traditionelt eller fremadrettet realkreditlån: Staten betaler ejendomsejeren, som derefter skal betale et eventuelt udestående på boliglånet.

I det bedste tilfælde kan en ejer, der har betydelig egenkapital i ejendommen, erstatte den ved at bruge statens betaling.

I et omvendt realkreditlån er ejerens egenkapital blevet reduceret med det lånte beløb plus renter og andre afdragsomkostninger. I sådanne tilfælde er egenkapitalen og statens udbetaling tilsammen ikke nok til at købe en erstatningsbolig.

Hvordan kan jeg beskytte min ejendom mod fremtrædende domæne?

Der er ikke meget, nogen kan gøre for at beskytte din ejendom fra et fremtrædende domæne. Det er ikke muligt at forudse offentlighedens eller regeringens fremtidige behov. Det kan virke uretfærdigt, men ejendomsejere har ikke mange muligheder for at beskytte deres ejendom mod regeringens beslaglæggelse.

Bundlinjen

Et eminent domæne Kondemnering kan i alvorlig grad komplicere den økonomiske og boligmæssige situation for boligejere, der anvender et omvendt realkreditlån, især hvis en stor del af boligens egenkapital er hævet.



Read this article in other languages: